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低库存房价就会涨吗?揭示楼市涨跌秘密!

www.zaoan.cc 2018年04月11日 10:54来源:平说财经张平手机版

两会过后,全国有超过15个城市启动了新一轮楼市调控政策。比较知名的是海南省则推出“5年限售+5年社保+70%首付”的条款。杭州出台摇号新规;深圳推行“三价合一”政策等等。“因城施策”的房地产调控正在全方位的推进中。

尽管如此,也有许多投资者仍然看多房地产市场,他们主要理由是新房库存量大幅下降。“库存降、房价涨”就是这么个道理。但事实上问题没有如此简单,决定房价走势的主导因素好像从来没跟新房库存高低有关,而是与货币政策等其他因素有关联。

翻开历史,在过去十多年中,新房库存仅在2016年3月份之后出现连续21个月下降。而在此前的近十年内,新建住宅库存一直保持平稳上升趋势,并于2016年2月达到历史峰值4.66亿平米,也就是在此之后,2016年两会首次提出了“三去一降一补”中房地产主动去库存的政策目标。

而在这同一历史周期中,全国有70个大中城市房价却出现了过三个下跌周期,只是时间较短而已,即2008-2009年、2012-2013年、2014年至2015年,这三个周期,全国房价都出现绝对水平的下跌。而在此期间,新房库存则一直保持上升的趋势。当最近一轮房价上涨始于2015年初,这恰恰是房地产库存的顶峰。由此可见,房价涨跌与新房库存之间关系并不大。

再看一下国外成熟的市场国家,美国新建住房库存在次贷危机爆发前夕(2006年5月)达到历史峰值57万套,相应地,美国房价也同步达到了历史峰值。此后,美国新房库存持续下滑,房价也同步下滑——库存于2012年7月触底(14.2万套),房价也开始慢慢触底反弹。美国房价与库存几乎是同步的走势,这也与“库存降、房价涨”一般常识所认为的供需规律并不相符。

实际上,对于一般消费品或工业制成品来说,库存下降必然会导致价格上涨。举个例子,近期茅台酒市场供不应求,供给不足,导致库存大幅下滑,而库存下滑之后,因为白酒是会消耗掉的,所以价格才会逐步上升,甚至一瓶难求。

同样,在工业品市场,由于过去钢铁产能一直过剩,导致钢铁价格下跌,我国政府才在前些年提出“去产能”。等到去产能达到预期效果了,下游企业却要补库存了,钢材价格又开始反弹了。

而对于房地产市场来说,如果只是为了自住,大量购房需求入市,就会推动房价上涨,而房价越是涨得历害,购房者的观望情绪就会积聚起来,就会放慢入市脚步。

再看投机性购房者,他们买房也不是看库存,他们往往是“买涨不买跌”、“早置业,早受益”的购房心态。所以,购房者的心态使得住宅市场天然有投资属性。之前我们所说的茅台酒和钢铁主要是消费品,库存下降,价格就会反弹。

那么,究竟由什么来决定房价涨跌呢?首先,房地产调控大方向是否有变化。过去我们常常看到,很多次房地产调控都是“无疾而终”。而本轮始于2016年10月的房地产调控政策已经持续了1年多,短期内并没有松动迹象。

特别是两会结束之后深圳、成都、长沙、武汉等城市都出台了新一轮房地产调控举措,这表明政策层面对房地产市场的调控还将长期进行下去。估计要等到房地产长效机制完善后才会逐步退出。

再者,给房地产降杠杆,防风险已成为监管部门的重要政策目标。利率的高低,向来是决定房价涨跌的关键所在。如中国2009-2010年房价上涨周期中,与金融机构推出的7折购房优惠利率政策密切相关,2009年6月个人按揭贷款利率创下4.34%的新低,房价涨幅也于2009年末达到峰值。

而现在银行的首套房贷利率已经5连涨,由去年同期的85折优惠,到现在的基准利率之上的30%。特别是在过去五年内居民杠杆率已经翻了一番,进一步加杠杆已经力不从心,资金成本上升,金融机构把房贷由原来的“香饽饽”变成了“鸡胁”。

现如今,金融去杠杆已成大趋势,高杠杆时代已经终结,无论是一线城市,还是二三线城市,高息举债的行为已经不可取,房地产投机性需求正在降温。

再次,监管开始对资金流向房地产的通道进行封堵。2017年二三线城市房价为何会上涨?就是消费贷、过桥贷等短期贷款资金流向房地产领域,这样将短期贷款用于长期房贷,潜在的风险是巨大而不可控的。

而现在,不仅是表内业务受到严控,甚至连银行的表外业务(包括委托贷款、资管等)资金都要受到严格监管,统统划归表内,甚至于开发商的项目贷款也要“四证齐全”才能审请。这使得银行信贷流向房地产的通道受到严查。

最后,央行货币政策的松或紧,直接关系到房价的涨跌趋势。2009年我国房价大涨,主要是4万亿基建投资计划、10万亿天量信贷政策的影响,当年M2增速达到29%。而最近一轮房价上涨是2015年初,央行宣布实行宽松的货币政策,不仅是房贷利率降至历史低点,而且从银行获得房贷也较过去容易得多。巨量的资金推动了全国各热点城市房价上涨。

新房库存下降就能带动房价上涨吗?持这样观点的人,把房产当作易耗商品来看待,这是要由供需关系来决定。而房地产本身就有投资属性,投资者有买涨不买跌等各种心理存在。而目前鉴于房地产调控还在持续、金融去杠杆仍在进行。同时,央行货币政策还在收紧,我们得出的结论是,今年购房的风险要超过以往的任何一年。

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