位置:早安网 > 体育新闻 > 正文 >

低库存房价就会涨吗?揭示楼市涨跌秘密!

www.zaoan.cc 2018年04月11日 10:54来源:平说财经张平手机版

两会过后,全国有超过15个城市启动了新一轮楼市调控政策。比较知名的是海南省则推出“5年限售+5年社保+70%首付”的条款。杭州出台摇号新规;深圳推行“三价合一”政策等等。“因城施策”的房地产调控正在全方位的推进中。

尽管如此,也有许多投资者仍然看多房地产市场,他们主要理由是新房库存量大幅下降。“库存降、房价涨”就是这么个道理。但事实上问题没有如此简单,决定房价走势的主导因素好像从来没跟新房库存高低有关,而是与货币政策等其他因素有关联。

翻开历史,在过去十多年中,新房库存仅在2016年3月份之后出现连续21个月下降。而在此前的近十年内,新建住宅库存一直保持平稳上升趋势,并于2016年2月达到历史峰值4.66亿平米,也就是在此之后,2016年两会首次提出了“三去一降一补”中房地产主动去库存的政策目标。

而在这同一历史周期中,全国有70个大中城市房价却出现了过三个下跌周期,只是时间较短而已,即2008-2009年、2012-2013年、2014年至2015年,这三个周期,全国房价都出现绝对水平的下跌。而在此期间,新房库存则一直保持上升的趋势。当最近一轮房价上涨始于2015年初,这恰恰是房地产库存的顶峰。由此可见,房价涨跌与新房库存之间关系并不大。

再看一下国外成熟的市场国家,美国新建住房库存在次贷危机爆发前夕(2006年5月)达到历史峰值57万套,相应地,美国房价也同步达到了历史峰值。此后,美国新房库存持续下滑,房价也同步下滑——库存于2012年7月触底(14.2万套),房价也开始慢慢触底反弹。美国房价与库存几乎是同步的走势,这也与“库存降、房价涨”一般常识所认为的供需规律并不相符。

实际上,对于一般消费品或工业制成品来说,库存下降必然会导致价格上涨。举个例子,近期茅台酒市场供不应求,供给不足,导致库存大幅下滑,而库存下滑之后,因为白酒是会消耗掉的,所以价格才会逐步上升,甚至一瓶难求。

同样,在工业品市场,由于过去钢铁产能一直过剩,导致钢铁价格下跌,我国政府才在前些年提出“去产能”。等到去产能达到预期效果了,下游企业却要补库存了,钢材价格又开始反弹了。

而对于房地产市场来说,如果只是为了自住,大量购房需求入市,就会推动房价上涨,而房价越是涨得历害,购房者的观望情绪就会积聚起来,就会放慢入市脚步。

再看投机性购房者,他们买房也不是看库存,他们往往是“买涨不买跌”、“早置业,早受益”的购房心态。所以,购房者的心态使得住宅市场天然有投资属性。之前我们所说的茅台酒和钢铁主要是消费品,库存下降,价格就会反弹。

那么,究竟由什么来决定房价涨跌呢?首先,房地产调控大方向是否有变化。过去我们常常看到,很多次房地产调控都是“无疾而终”。而本轮始于2016年10月的房地产调控政策已经持续了1年多,短期内并没有松动迹象。

特别是两会结束之后深圳、成都、长沙、武汉等城市都出台了新一轮房地产调控举措,这表明政策层面对房地产市场的调控还将长期进行下去。估计要等到房地产长效机制完善后才会逐步退出。

再者,给房地产降杠杆,防风险已成为监管部门的重要政策目标。利率的高低,向来是决定房价涨跌的关键所在。如中国2009-2010年房价上涨周期中,与金融机构推出的7折购房优惠利率政策密切相关,2009年6月个人按揭贷款利率创下4.34%的新低,房价涨幅也于2009年末达到峰值。

而现在银行的首套房贷利率已经5连涨,由去年同期的85折优惠,到现在的基准利率之上的30%。特别是在过去五年内居民杠杆率已经翻了一番,进一步加杠杆已经力不从心,资金成本上升,金融机构把房贷由原来的“香饽饽”变成了“鸡胁”。

现如今,金融去杠杆已成大趋势,高杠杆时代已经终结,无论是一线城市,还是二三线城市,高息举债的行为已经不可取,房地产投机性需求正在降温。

再次,监管开始对资金流向房地产的通道进行封堵。2017年二三线城市房价为何会上涨?就是消费贷、过桥贷等短期贷款资金流向房地产领域,这样将短期贷款用于长期房贷,潜在的风险是巨大而不可控的。

而现在,不仅是表内业务受到严控,甚至连银行的表外业务(包括委托贷款、资管等)资金都要受到严格监管,统统划归表内,甚至于开发商的项目贷款也要“四证齐全”才能审请。这使得银行信贷流向房地产的通道受到严查。

最后,央行货币政策的松或紧,直接关系到房价的涨跌趋势。2009年我国房价大涨,主要是4万亿基建投资计划、10万亿天量信贷政策的影响,当年M2增速达到29%。而最近一轮房价上涨是2015年初,央行宣布实行宽松的货币政策,不仅是房贷利率降至历史低点,而且从银行获得房贷也较过去容易得多。巨量的资金推动了全国各热点城市房价上涨。

新房库存下降就能带动房价上涨吗?持这样观点的人,把房产当作易耗商品来看待,这是要由供需关系来决定。而房地产本身就有投资属性,投资者有买涨不买跌等各种心理存在。而目前鉴于房地产调控还在持续、金融去杠杆仍在进行。同时,央行货币政策还在收紧,我们得出的结论是,今年购房的风险要超过以往的任何一年。

本文地址:http://www.zaoan.cc/system/20180411/611594.shtml 转载请注明出处!

今日热点资讯

bsteelct 河北昌盛铜雕 开卫金融网 中国古代史 湖北人才网 南京课程培训网 前沿资讯网 雅之香香水网 21世纪资讯 音乐工厂网 商业信息网 历史资讯网 优惠啦 历史解密网 商业信息网 无锡网站建设 品牌排行网 消费投诉网 无锡人才网 商业秘密网 法网在线 软文发布 软文价格 软文吧 福州在线 承德在线 长春生活网 毕节在线 周口在线 西宁在线 鞍山在线 快成网络 小伴龙游戏下载 收分网 假条网 进贤养猪网 进口汽车行情大全 青海图闻网 辽宁图闻网 吉林图闻网 2018高考网 2018俄罗斯世界杯 养殖致富网