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天津二手房现状:“惨烈”与“逆势上涨”并存,这个信号需关注!

www.zaoan.cc 2018年11月09日 14:22来源:网络整理手机版

天津二手房现状:“惨烈”与“逆势上涨”并存,这个信号需关注!

金九银十算是结束了,显然,天津二手房在这个楼市传统旺季中还没有“翻身”。

9月的二手房价格环比下降了1.25%,而10月,价格稳中有降,降幅为1.87%。二手房仍处于比较冷的状态,价格继续低位徘徊。

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价跌量稳,继续筑底

10月,天津市内六区和环城四区二手房价格平均降幅为1.87%。

7月是近期的一个底点,随着8月的反弹,9月价格虽没有回正,但也相对平稳。但10月的价格却稳中再落。

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虽然价格持续走低,但成交量方面,根据贝壳二手房数据显示,10月天津全市二手房共成交1188套,相比于9月有所增加。

这个时期,仍然是量在价先,价格虽无起色,但是成交量已经有筑底反弹之势了。

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数据来源:贝壳二手房

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数据来源:贝壳二手房

再来看我爱我家和中原地产的二手房成交数据。

我爱我家10月的成交量为708套,比9月份多了8套;中原地产10月成交了566套,但比9月减少了102套,总体来说相对稳定。

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数据来源:我爱我家二手房

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数据来源:中原地产二手房

由于贝壳、我爱我家、中原地产在二手房市场上总占比达25-30%,因此可以通过这三家的总量来判断二手房成交量的趋势。

10月这三家总共成交2462套,相比与9月多了3套,总量基本持平

可以发现,8、9、10这三个月的二手房成交量已经稳定,没有过高的起伏,这也正是我们之前说的,量已经“跌不动了”,现在仍处于筑底的过程

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现在的状态是量稳、价跌,但只要成交量涨起来了,一旦出现量价背离,那么价格就会紧跟其后开始拉升。

所以,要想把握住时机,现阶段应更关注二手房成交量的变化情况。

对比2017年下半年,与现在的行情类似,二手房成交量平均49.2万平米/月,一直维持低量,价格也在一直环比下跌,因为二手房的量价关系是低于50万平米就要降价。

所以,现在这样的状态,会持续到年底,再叠加每年年初的楼市淡季,预计到明年3月以前,二手房市场都不会有太大的起色,未来几个月,价格仍会继续走低。

此外,有一点要特别说明一下。

很多购房者都密切关注贝壳二手房在售房源量的情况,的确,在售房源量持续增多,就代表市场趋冷,“出货”动能不足。

而最近2个月以来,贝壳的在售房源量已从4万多套增长到了5万多套。

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这其中有一个原因,今年5月18日链家集团对公司发展战略做了重大调整,接下来链家将分为三大并行的业务板块:直营、加盟以及找房信息平台,对应的品牌产品分别为链家地产、德佑地产和贝壳找房。

所以,德佑地产作为加盟商为贝壳平台“输送”了大量的房源。因此,在售房源数量的巨增属于结构的变化,并不是市场状态的真实反映,购房者无需恐慌。

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高总价“惨烈”,市区领跌

具体来看10月各区的二手房价格。

10月,市内六区和环城四区中,仅有东丽区平均价格上涨,但涨幅也仅有0.41%。

其余9个区平均价格均下降,其中红桥区降幅最大,为4.25%;河北区跌幅最小,为0.06%。

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东丽区10月份的行情比较特别,虽然新房好卖,但二手房也不差。

比如东丽湖二手房均价约14000元/平米,而最近开盘的华侨城均价10500元/平米(含精装);华明镇二手房均价约17000元/平米,新房基本在13000-17000元/平米……

这些板块新房去化率都相当不错,说明存在大量的购房需求,加之房源总价较低,适合刚需或落户。

但毕竟新房量少,需求传导到二手房市场,热度也不低,像华润橡树湾、恒大名都、华侨城、揽城苑……在10月都有一定量的成交。

二手房扛价程度已进入“深水区”,在这个胶着的阶段,高总价房源是最“惨烈”的。

根据贝壳二手房近期成交数据来看,120平米以上房源仅占成交总量的4%,大户型房源“出手”难。

所以,市区的一些“老破大”,虽然很多都面临改善的置业需求,但在扛价时间过长且没有卖出的情况下,不排除会降价抛售。

像和平、河西、红桥的价格跌幅都不小。

比如红桥区龙禧园10月成交了一套116平米的房源,总价199万,单价1万7,但9月成交了一套52平米的小户型,单价2万7,与大户型单价竟然差了1万元。

而且这套116平米的大户型的源,成交周期124天,扛价时间已经很久了,所以很大可能是业主降价抛售了。

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河西区香江花园10月成交的129平米房源,单价2万6,而另一套57平米的小户型,成交单价就高达3万2。

可见,这一阶段大户型高总价房源若想顺利出手,恐怕是要“割点肉”的。

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低总价逆势上涨新天津人已进场

再来看具体板块的涨跌情况。

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10月,在92个板块中,有26个板块价格较8月上涨,占比28%,其余66个板块价格均下跌,较9月多了12个,占比开始增大。

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其中,涨幅前十名的板块为:学府街、建昌道、八里台、鼓楼街、集贤里、宁园、军粮城、望海楼、东丽湖、天穆镇。这些板块中市内和环城均有涉及。

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这一阶段中,二手房市场成交量最大的房源都是低总价的小户型,南开区成交量最高的是奥城公寓、河西区是新城小区、河东区是东惠家园……

比如南开区学府街板块以小户型房源为主,房龄也都较老,但是10月成交了很多50平米以下的,总价也大多在150万以下。

此前我们也有文章统计过,虽然现在二手房市场比较低迷,但是低总价的小户型依然表现的比较坚挺。

比如光湖里小区,9月成交的房源单价2万+,但10月成交单价已经上涨至3万+,涨幅还是不小的。

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津南区八里台板块的天津碧桂园、中海公园城,在10月也是成交了一些小面积的房源,总价大多在60万左右。

其实现在中海公园城也有新房在售,高层最低价8500元/平米,论价格要比二手房房合适。

但是还是有部分购房者愿意选买二手房,这就可以嗅到一个信号,这些购房者大概率是为了落户买房,恐怕等不及新房交房。

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10月1日官方发布最新数据,自海河英才计划实施以来,已有51.8万人在线提交落户申请,已准迁8.4万人。

此前,官方对落户数据守口如瓶,很多人都觉得落户这个事恐怕是“凉了”,其实不然,天津的人才落户是长期政策,不说并不代表不存在。

另外,要说一下武清,武清历来都是北漂人群落户天津的首选,在二手房市场上更是走出了“单边行情”。

在7月份以后二手房价格回落的市场中,武清反而表现的很坚挺,尤其是杨村板块。

举几个例子,金泰丽舍5、6月份时成交均价2万左右,7、8月份时价格没有出现回落,成交量也没有减少,而且成交单价能涨至2万1,10月时的成交量和价格依旧能保持稳定。

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再比如保利上河雅苑南苑,自5月底以来,价格一直保持在2万1以上,并且10月最高成交单价竟达到了2万5、2万6。

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大势的行情并没有影响它们的成交情况,而且像金泰丽舍,成交的大多是小户型,总价在100万出头,适合北漂们全款置业,不占房票。

从这一方面来说,北漂落户的人是存在一定数量的,并且他们也不仅是落户,同时也有居住需求

武清的黄庄有很多新房,价格也不高,但生活配套少,人气差,而杨村是武清的核心区,但是没有新房,所以二手房才如此坚挺。

另外,天津的路劲隽澜湾等北辰区的新房同样也受到“北漂”的关注,它们的北京客户占比都比较高。

从这些方面就能看出,新天津人已经在“场内”了,所以,如果想把脉楼市行情的购房者,这一层面的因素不可忽略。

跌幅前十名的板块有:西营门、邵公庄、小站、西沽街、三条石、越秀路、嘉陵道街、小白楼、天塔街、芥园道。

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这些跌幅较高的板块以市区为主,恐怕价格还是最大的原因。

这一阶段新房市场在打价格战,其实二手房市场也如此,低总价小户型还是比较好出手的,高总价房源总有先低头的一方,但毕竟现在是买方市场,所以对卖家来说确实是煎熬。

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天津二手房指数

再来看看10月天津二手房住宅销售价格指数。

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去年10月天津二手房已进入“冰封”,今年5月份政策刺激后的一次彻底“解冻”,使二手房价格迅速赶超过去年同期。

但随着之后行情的降温,10月市区和环城92个板块中仍有60个板块的价格没有超过去年同期。

要知道,去年10月份时,二手房价格已经相对最高点跌去了10%左右,而现在仍有一些板块连去年的低点都没有超过。

从这方面来说,现在是自住改善最好的时机,可以挑挑拣拣,而且或许还能捡到笋盘。

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密切关注成交量

根据贝壳数据来看,10月份天津二手房的带看量还在增多,但是成交量仍比较平稳,这说明购房需求是大量存在的,只是暂时被压制住了。

我们置业交流群中也有网友反映,两个月来有40多组买房人来看自己的房子,但都没有与业主议价。

来看房,但不谈价,这就很不正常了,说明购房者的观望情绪依旧比较严重

市场陷入了胶着期,一旦给一点政策的刺激,画风就会骤变。

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今年的行情和2014年真的是像,上一轮股市和楼市的起点都是在2014年底。

2014年11月上证大约2400点,与现在差不多,之后一路上涨,到2015年6月达到最高点约5100点。

而2014年的楼市也是最惨的时候,当年也有很多维权的,直到10月“津十六条”落地,限购松绑,才开始逐渐回暖,但2014年的房价也就是现在的一半。

经济与房地产之间的关系是密不可分的,10月31日召开的政治局会议没有提及房地产,而最近一次没有提及房地产是在2015年7月,之后12月那次会议就提出了要去库存。

而且,我们此前也讨论过房产周期,现在已经处于这一轮周期的尾声了。

当然,这都只是推论,但无论怎样,对于二手房市场,现阶段要重点关注成交量的变化,这是信号。

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