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东莞楼市“银十”成色不足 新房供应同比减少23%

www.zaoan.cc 2018年11月09日 15:38来源:网络整理手机版

(原标题:东莞楼市“银十”成色不足)

东莞楼市“银十”成色不足 新房供应同比减少23%

一般而言,“金九银十”是一年当中的置业旺季,也是楼市的重要节点。但是在种种因素制约之下,东莞楼市“金九”有些平淡,“银十”也显得成色不足,均没有达到往年旺季水平。受调控政策持续及银根不断收紧影响,购房成本上升,10月东莞楼市观望情绪依旧,买卖双方对市场都比较谨慎。

展望年底,在“现金为王”逐步成为共识、开发商为回笼资金加大促销力度的情况下,商品房定价有望回归市场价或低于市场预期,业内人士预计接下来东莞楼市成交有望渐趋活跃。

推售“特价盘”成主流营销方式

合富研究院统计数据显示,10月东莞楼市供需同比双降,成交继续放缓。今年前10个月,东莞一手住宅供应387万平方米,同比减少22%,网签面积381万平方米,同比减少13%,网签均价17232元/平方米,同比略涨5%。

其中10月东莞一手住宅供应57.6万平方米,同比减少23%,网签面积38.2万平方米,同比减少25%。

从区域来看,10月住宅供应集中度很高,各个片区分化明显,其中滨海湾片区和主城区表现突出。从网签数据来看,同样也以滨海湾片区、泛城区为主,其中沙田、虎门和东城签约套数位列前三。

业内人士认为,对于购房者来说,房贷利率上浮幅度仍高,供房压力较大,因此不少人推迟了购房计划。

10月网传房贷利率下调,而东莞中原向东莞多家银行核实得知,短期内东莞多家银行贷款利率暂未作调整,更未见下调现象。

“首套房贷利率上浮幅度依然在20%—30%,二套房贷利率上浮25%—40%,几乎全部银行持续实行‘三价合一’政策,银行放款速度也未见明显提速。”该研究机构负责人告诉记者。

在银根持续收紧之下,开发商开始通过各种营销手段来增加成交量。国庆长假以来,“特价盘”成为东莞楼市的主流营销方式。其中,10月初寮步某项目推出17600元/平方米起特价洋房清盘、南城某项目推公寓“一口价”清盘、厚街某项目推出30套特惠单位、石碣某项目推出60套特价房大促销;10月底,樟木头某盘推出“一口价房源”、常平某盘特价房源11088元/平方米起等。与市场价格相比,特价房价格相对优惠。

10月底,还有部分开发商打出“上车盘”的标语,部分刚需新盘开盘价格回归至1.4万元—1.6万元/平方米,市场定价渐趋理性。

研究机构人士分析表示,下半年以来东莞购房者观望情绪愈加浓厚,房企迫于年度业绩压力,10月份有不少项目持续推出“特价房”活动,预计这一举措仍会持续。

业内人士介绍,“个别项目因入市价格合理,来访量及去化率较好,但实际上市场多数项目来访去化情况不尽如人意。在市场来访人气不足的情况下,不少项目只好通过持续推出特价房活动,增加客户来访量,以价换量加快资金回笼速度。”

滨海湾片区和中心城区成热点区域

从片区来看,10月滨海湾片区及中心城区供应显著放量,供应合计43.05万平方米,占全市75%。“银十”期间,两大片区均有新盘集中供应上市,带动整体供应放量走高。

与此同时,水乡片区供应缩水明显,仅供应了40套别墅,共计0.72万平方米,环比下滑83.89%。主要是因为水乡片区土地供应偏紧且地块大多为近一年内成交,受报批及工期的时间限制,导致新盘入市量少,供应量较低。

成交方面,受供应放量影响,10月滨海湾片区及中心城区成为成交热点区域。业内人士分析认为,片区内新盘入市较多,且多为刚需产品,定价相对合理,在一定程度上刺激了客户的置业需求,带动成交热度回升。

从成交面积来看,全市超13个镇街成交量环比上升。其中,长安镇增幅最大,主要是由于鼎峰悦境集中签约,带动区域量价齐升。

东城以4.24万平方米的签约面积排名全市首位,主要是由于万科皇马郦宫单盘集中签约180套,桥头以2.57万平方米的签约面积紧随其后。另外,2018年10月东莞商品住宅均价为18511元/平方米,共计11个镇街(园区)均价超过2万元。

值得关注的是,今年“银十”期间,有过半镇区成交量出现环比下滑的情况,全市仅13个镇区成交过万平方米。

由于近期市场交投热度偏低,去化速度放缓,各镇街去化周期延长。全市共计15个镇街去化周期大于12个月,11个镇街处于6—12个月之间,7个镇区小于6个月。其中,临深片区各镇街仍普遍处于高库存的状态。

洋房套均价格上升至200万元

从产品来看,洋房依然是市场供应和成交的主流。

10月,东莞洋房供应约49万平方米,环比上升48.84%,同比下降27.76%,成交面积约33万平方米。

10月东莞洋房成交2956套,成交比重小幅回升至91%左右,仍占主导地位。从6月起,洋房成交占比长期维持在90—93%之间。

由于10月多个高价项目集中签约,包括鼎峰悦境、万科皇马郦宫、万科城市之光等,结构性拉升洋房整体价格,上月东莞洋房成交均价为17957元/平方米,环比上升8.26%,同比上升7.99%。

与此同时,东莞洋房套均总价上升至200万元/套,再创新高,购房成本及压力再次凸显。之所以出现这种情况,业内人士认为,主要是由于部分高价项目集中入市,带动了洋房套均总价上升。

从东莞各镇街洋房套均总价看,10月松山湖以427万元的套均总价位列全市首位,比第二名的南城高出78万元,业内人士分析这是由于松山湖10月仅有锦绣山河单盘签约所致。

据统计,10月洋房套均总价过200万元的镇街达10个,环比增加1个,套均总价为150万元—200万元的镇街有15个,与上个月持平。

据悉,10月市场成交主力仍集中在70—120平方米的刚需产品,成交占比约73%,环比上升2个百分点,创近5个月新高。

另外,随着“二孩”政策放开致使家庭结构转变,四房及以上需求递增,改善型需求依然较大,10月120—144平方米户型成交比例虽然小幅回落,但仍处高位水平。

商业公寓供需双双下降

与洋房表现较为平淡相比,10月东莞别墅成交较为突出,成交占比提升至8%。

10月全市别墅供应441套,环比大涨125%,同比上涨6%。开发商增量入市,创三年来供应新高,其中包括万科大中江南院子、城建御河湾等项目。

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