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黄江治理防范 “二手房东”炒作

www.zaoan.cc 2019年04月03日 19:58来源:网络整理手机版

  黄江采取措施遏制厂租上涨势头。图为北岸社区的厂房。记者 孙俊杰 摄

  “要不是政府帮助,我们企业肯定倒闭了。”近日,东莞市大发鞋材有限公司的厂房合同到期,企业负责人赵先生及时通过黄江镇集体资产交易管理中心租得2600平方米的厂房。

  2016年以来,“二手房东”在东莞掀起一股厂房“炒作风”,各镇街厂租经历了一轮快速增长期,到2018年下半年全市各地厂租几乎全都翻了一番。

  为有效遏制厂房“炒作风”,黄江充分发挥政府职能作用,实施宏观调控,制定市场租赁政策,坚决遏制对工业厂房租售炒作、恶意上涨租金等不当商业行为,逐步稳定工业厂房租售秩序,降低企业生产成本,减轻企业负担。

  厂租上涨压缩 制造企业发展空间

  随着东莞制造产业加快转型升级以及深圳产业外溢,东莞厂租进入增长模式。2018年黄江民营办走访了200多家中小企业,其中1/5均表示“厂房租金过高”。

  经梅塘社区粗略统计,该社区厂房的租金价格原来为12—13元/平方米,上升到18—23元/平方米。截至目前,旧厂房出租价格维持在16—18元/平方米,新建的厂房出租价格在19—25元/平方米,部分厂房甚至达到30元/平方米。

  “2017年底到2018年,梅塘厂房租金经历了一波较为明显的上涨。”梅塘社区党工委书记陈沛和介绍,虽然近年来梅塘新建了数十万平方米的厂房,但依然是供不应求,社区内的厂房都是满载。

  实际上,自2016年以来,除临深一带,黄江各社区的厂房均成为“抢手货”。在厂租上涨的背后,活跃着一群把持厂房的“二手房东”,他们通过资本运作对某区域内的厂房实现垄断式占有,进而通过转租方式谋取巨额差价,以此成为凌驾于实体经济上的“食利阶层”。

  “与两年前相比,现在的租金增长了一倍,每月租金多了10万元,实在是承受不起。”湘元宇控股有限公司(下称“湘元宇”)负责人陈通勃告诉记者,由于“承受不起”深圳的高厂租,2016年9月企业经过漫长寻找,终于在黄江宝山社区找到了合适的新厂房,从深圳搬到了黄江。但是仅仅两年后,企业再度陷入同样的困境。

  2016年,湘元宇在黄江的厂房租金是每月13元/平方米,比在深圳租用的厂房每平方米低5元左右,但是现在该公司附近的厂房租金已涨到25元/平方米。

  湘元宇属于细分领域中规模较大的企业,2018年营业总额超亿元,并且很多生产订单都来不及做。即便如此,湘元宇也不敢再扩大规模。

  在湘元宇厂区的一楼门口,一辆挂湖南牌照的货车正在装卸货物,陈通勃表示,因为当年在黄江没有找到合适的场地,转而回湖南老家购买了一块工业用地,建了一座生产工厂,有100多名工人。每天都会有这样的货车往来湘粤两地,运送原材料和制成品。

  重拳整治囤积厂房等违法违规行为

  “去年以来,政府及时出手遏制厂房租售炒作、恶意上涨租金等不当商业行为,厂租增长的势头得到了有效抑制。”赵先生说,特别是今年以来,黄江镇各部门深入企业一线,积极开展暖企服务活动,帮助企业解决生产经营和项目建设中遇到的问题,使营商环境进一步得到优化。

  为坚决遏制对工业厂房租售炒作、恶意上涨租金等不当商业行为,逐步稳定工业厂房租售秩序,黄江市场监管分局、应急管理分局、城管执法分局、消防大队等部门开展联合执法,全面整顿企业安全管理,着重整治囤积厂房、哄抬物价、扰乱企业正常运营的违法违规行为,并采取必要措施稳定企业生产秩序。

  黄江镇集体资产交易管理中心自成立以来,集体产权工业厂房均进入平台交易,竞拍变得更加的透明和规范,至今已完成集体资产交易近700宗,涉及交易总额超14亿元。

  为防止“二手房东”通过该平台参与竞拍,黄江镇集体资产交易管理中心对厂房出租的门槛进行了一定的限制,原则上要求工业厂房租用给生产企业,申请人要出示营业执照。与此同时,对于引进的好项目、大项目,黄江通过协调工业园区内数万平方米的厂房予以解决。

  “黄江目前的工业厂房空置率非常低,基本上只要有厂房空出来,很快就会有新的企业接手,使用率起码在95%以上。”黄江农资办主任刘升强表示,每年100宗左右的集体厂房出租量,与黄江厂房总数相比还是较小的比例,大量的厂房仍然掌握在“二手房东”的手中。

  近期,黄江镇集体资产交易管理中心共完成6宗集体资产交易,所有厂房均被制造企业拍得。“我们宁可每平方米少收1—2元,也愿意租给实体经济企业。”板湖村党支部书记何贵说,一旦厂房落入“二手房”东手里,一个厂房就会分租给数家甚至数十家企业,许多企业无牌无证经营,监管难度较大,消防隐患更不容忽视。

  何贵告诉记者,随着政府出台一系列措施遏制厂房“炒作风”,“二手房”东不再以抬高厂租的方式谋取巨额差价,转而通过“吃电价”“吃面积”和“收取各种名目管理费”等方式谋求自身利益,这让承租者苦不堪言。

  “租一间1000平方米的厂房,真正能使用的面积不到800平方米。”李先生在东莞某地产经纪有限公司工作已有10多年,长期活跃在大朗以及黄江一带。他告诉记者,即使厂房租金不上涨,“二手房东”依然可以通过各种手段“大赚一笔”。

  “今年以来厂租虽然没有继续上涨,但是仍维持在较高价位,对于企业来说依然不堪重负。”陈通勃说,按照计划,企业今年需增加一两万平方米的厂房才能满足生产需求,自去年“咬咬牙”以20元/平方米的高价租了1000平方米的厂房后,再也没敢扩大大厂房面积。

  为重点企业承租、续租 工业厂房提供“绿色通道”

  针对当前影响企业正常生产运营的社会乱象,以及企业生产运营中存在的安全隐患问题,黄江目前已出台《关于推进企业规范管理扶持实体经济发展的行动方案》,进一步降低企业生产成本,提高企业安全生产意识,为企业发展创造良好的经营环境,扶持实体经济健康有序发展。

  “我们计划在一年内基本遏制影响企业规范管理不利因素继续扩展,稳定企业生产经营环境,两年内建立权责明确、多层监管的企业安全管理机制,促进实体经济良好快速发展。”黄江镇相关部门负责人表示,接下来重点是要稳定厂房租赁市场秩序,制定市场租赁政策,坚决遏制对工业厂房租售炒作、恶意上涨租金等不当商业行为。

  为解决“二手房东”的分租问题,在不违反原合同约定的前提下,相关部门将对业已承租集体物业(包括镇属资产、农村集体经济组织物业)且存在分租转租行为的承租方,不再接受其续约申请。如企业因经营规模收缩等特殊情况,确需转租分租的,租期、租金、分租转租改建方案、分租转租新增租户数量等,必须与业主单位协商一致,草拟补充协议,属农村集体经济组织物业的,由集体经济组织召开股东代表以上会议进行表决,通过后报镇农资办审批;属镇属物业的,报镇有关部门审批。

  为督促企业遵守租赁合约,在集体物业(包括镇属资产、农村集体经济组织物业)交易合同中明确约定禁止转租分租条款和履约保证金条款,并要求企业承诺承租集体厂房只能用于企业生产经营,不得用作其他用途。在租赁期内未经同意不得私自对外转租,对于情况特殊确实需要转租,且有正当理由的,由承租方提出申请,属农村集体经济组织的,须进行民主表决同意后,报农资办审批,属镇属资产的,由业主方提交相关部门,按程序办理。对于私自转租行为,由业主单位联通相关职能部门作出处理,必要时解除合同,并报相关部门备案。

  此外,黄江将逐步完善工业厂房数据库和信息平台,为招引项目落地提供高效的信息服务和平台支撑,进一步减少企业对“二手房东”的依赖。动态梳理建立重点企业名录,为重点企业承租、续租工业厂房提供“绿色通道”,重点企业承租集体物业(包括镇属资产、农村集体经济组织物业)的,可参照公开竞价的市场行情适用磋商交易程序。

  在监管方面,由相关部门建立协同监管长效机制,专门设立违规转租分租举报电话和受理机制,定期组织专项检查,进一步增强部门对厂房租赁市场监管实效。由农资办依据镇域实际对集体物业(包括镇属资产、农村集体经济组织物业)租赁制定相应规则,进一步强化对集体厂房租赁市场行政监管。严厉查处囤积厂房、哄抬租金等扰乱全镇厂房租赁市场秩序的违法行为,对违反合约严重影响厂房租赁市场秩序的企业违法、违规行为,由相关部门解除合同,由市场监管部门对其资质和营业活动进行检查,必要时责令停产、停业,并对有关负责人作出严肃处理。消防、应急管理部门依法履行监管责任,重点排查厂房消防安全问题,对不符合消防规定的,要及时处理。城管执法分局发挥好监管职能,认真做好相关部门协助工作。

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